2021년 개정세법 1가구 1 주택 양도소득세 1가구 2 주택 양도소득세
일시적 1가구 2 주택 비과세 종합부동산세 장기보유 특별공제 총정리
- 2021년부터 적용되는 양도소득세율과 장기보유 특별공제 여부
- 종합부동산세에서 바뀌는 규정
- 청약제도는 얼마큼 바뀌었나
2021년 부터 새롭게 개제 되는 부동산 규정이 많습니다.
모르고 있거나 어렴풋이 알면 내지 않아도 될 세금폭탄을 맞는다 던 지
그리고 충분히 자격이 되는데 정작 자신만 바뀐 규정을 몰라서 소중한 기회를 놓칠 수 있습니다.
2021년부터는 특별공급 청약 자격이 완화되거나 각종 부동산 세금이 대폭 강화될 예정이니까
하나도 놓치지 마시고 내 것으로 만들어 보셨으면 좋겠습니다
2021년 바뀌는 부동산 제도 그 첫 번째는 바로 양도세입니다
어디가 어떻게 바뀌는지 구체적으로 개정된 내용이 적용되는 시기는 언제인지 알아보도록 하겠습니다.
첫 번째는 양도세 최고 세율이 기존 42% 에서 45% 로 오릅니다
2020년까지는 양도세를 부과하는 과세표준이 5억 원을 초과하면 10억이 되든 100억이 되던 42% 를 초과해서 세율이 적용되는 경우는 없었습니다. 그런데 2021년 1월부터는 과세표준이 10억 원을 초과하는 세율 구간이 신설되고
최고 세율이 45%로 적용됩니다
상당히 많은 분들이 10억원 초과 신설 구간이 이미 적용되고 있는 걸로 알고 계신데
엄연히 따지면 2020년 12월까지 체결한 계약은 과세표준이 10억 원을 초과해도 42% 의 세율이 적용되고
여기서 10억은 매매대금 전부를 의미하는 것이 아닙니다
2주택 이상 보유한 상태에서 그중 한 채 양도차익에 10억 원을 초과하거나
1 주택자가 9억 원을 뺀 나머지 매매대금을 의미하는 것입니다
만약 1주택자가 세율 45%를 적용받으려면
이것저것 공제하고 9억 원에 산 주택이 최소한 19억 정도에 팔아야 적용대상이 된다는 점 기억하시면 좋겠습니다
두번째로 1가구 1 주택 양도세 비과세 보유기간 산정 방식이 바뀝니다
2020년까지는 2017년 8월 이전에 매수했다면 그냥 2년만 보유해도 비과세가 됐지만
2017년 8월 이후에 매수했다면 휴거로 2년 거주까지 해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다
그런데 2021년 1월부터는 2 주택 이상을 보였다가 나머지 주택 전부를 팔고 남은 1 주택에 대해서
양도세를 비과세 받으려면 보유기간을 산정할 때 해당 주택의 취득일이 아니라 완전히 1주택자가 된 날로부터 2년 거주를 충족해야 합니다
만약 2년 거주를 했다면 2년 보유까지 자동으로 충족이 되니까 따로 신경 쓰지 않으셔도 되지만
과거 2년 보유 2년 거주를 충족했다고 해서 바로 매도하면 양도세 과세 대상이 될 수 있습니다.
일시적 1가구 2주택은 조정 지역에서 1년 안에 기존 주택을 팔아야 된다는데
2년 이상 거주해야 된다면 모순이 있는 거 아니냐 하는 생각이 드는데요.
그래서 일시적 1가구 2 주택 일 경우에 대해서는 예외를 둡니다
만약 실거주 목적으로 이사하는 과정에서 일시적 1가구 2 주택이 충족됐으면 2년 거주 조건 상관없이 그래도 1년 이내에 기존 주택을 매도하면 정상적으로 기존 주택에 대해서는 양도세가 비과세 됩니다
2021년부터는 분양권이 주택수에 포함되는 것도 신경을 써야 합니다.
2020년까지 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않고요
분양권에 대한 양도세 역시 비주제 지역은 일반 세율 적용, 조정 지역에서는 보유 기간 상관없이 일괄 50% 가 적용되었습니다 그런데 2021년 1월 이후에 취득한 분양권에 대해서는 주택수에도 포함되지만 양도세에도 포함이 됩니다
2021년부터는 모든 분양권에 대해서 1년 미만 보유는 70% 그리고 1년 이상 보유는 60% 세율을 적용합니다
그리고 2021년 1월 이후에 취득한 분양권은 주택수에도 포함되기 때문에 다른 주택을 팔 때 양도세 중과세가 중과 적용된다는 점도 알아야 합니다.
그리고 장기보유 특별공제도 거주요건 추가됩니다
1가구 1 주택의 장기보유 특별공제는 2020년까지 2년 이상 거주한 주택에 대해서 일괄적으로 보유기간마다 연 8%
10년 이상 보유하면 최대 80% 까지 장기보유 특별공제가 적용되었습니다
주택 1채 보유하면서 그 집의 실거주하는 경우나 다른 집에 전세로 살면서 투자목적으로 주택 한 채를 보유한 사람 모두 같은 혜택을 받는 구조였습니다
그런데 2021년부터는 보유기간과는 별도로 거주 기간을 따집니다
기존의 24% 공제를 기준으로 매년 8%씩 적용되던 공제율을 보유 기간 연 4% 거주기간 연 4%
각각 구분해서 적용합니다
예를 들어 보겠습니다.
3년 거주하고 10년 보유한 주택이 있다고 가정해 보겠습니다
기존 방식대로라면 10년 보유했으니까 그대로 80% 모두 공제를 봤습니다
그런데 거주 기간은 3년 이기 때문에 보유기간이 늘어나도 공제 비율은 12% 고정입니다
그래도 보유 기간에 10년을 채웠기 때문에 40% 공제는 인정을 받습니다
둘을 더 해보면 52%
거주요건까지 함께 충족하지 못하면 최종 공격이 오래서 무려 28% 차이가 나게 됩니다
양도차익이 크다면 상당한 세금이 추가로 발생하게 됩니다
마지막으로 2 주택 이상 보유한 경우에 대해서 조정 지역 주택을 팔 때 적용되는 양도세 중과세율은 2020년까지는 기본 세율의 2 주택자는 10% 그리고 3 주택 이상 소유자는 20% 를 중과세했었습니다
그런데 2021년 6월부터는 여기에 각각 10% 씩 양도세를 추가로 중과세합니다
본격적으로 개정 세율이 적용되는 시기가 다가올수록 투자목적으로 보유한 주택이 앞으로 기대되는 수입과
중과세되는 세금과의 액수를 비교해서 적절한 매도 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요한 시기가 될 것으로 봅니다
2021년 바뀌는 부동산 제도 두 번째는 바로 종합부동산세입니다
표면적으로는 비주제 지역에 3 주택 이상 그리고 조정지역 2 주택 이상부터 적용 대상이 되지만
서울과 경기도 대부분이 조정 지역이기 때문에 사실상 2 주택부터 종합부동산세의 과세 대상이 된다고 보시면 됩니다
조정 지역 2주택 이상 최대 종부세로 6%입니다
그런데 누진세 구간의 현실적인 수준으로 낮춰 보면 시가 기준으로 2주택 이상 합쳐서 12억 2000만 원에서 15억 4,000만 원 미만 그리고 15억 4000만 원에서 23억 3천만 원 미만 구간을 보유한 사람은 서울과 수도권에 상당히 될 것으로
보이는데요
기존 12.16 대책 기준으로 각각 1.2에서 1.6으로 그리고 1.6에서 2.2로 세율이 0.4에서 0.6% 높아지는 것인데
0.6% 를 기준으로 직접 계산을 해보면 주택 시세 합계가 25억 원만 돼도 약 1천만 원 정도의 종부세를 더 내야 합니다
2021년 개정 세법에는 완화되는 규정도 있습니다
실수요 1 주택자 중에서 고령자의 세 공제율을 구간별로 10%씩 높입니다
장기보유 공제와 합산 공제율도 10%씩 높아져서 고령자의 종부세 부담이 줄어듭니다
여기에 1 주택을 공동명의로 보유한 부분은 종부세를 산정할 때 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있습니다
현재처럼 부부가 각각 6억 원씩 총 12억 원을 공제받을 수 도 있고 1세대 1 주택자처럼 9억 원을 공제받은 후에 고령자 공제와 장기보유공제를 적용받을 수도 있기 때문에 이 중에서 나에게 더 유리한 방식을 선택할 수도 있습니다
2021년 바뀌는 부동산 제도 세 번째는 특별공급 소득요건 완화입니다
신혼부부 특별공급 소득 요건이 완화됩니다
현재 민영 주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 연평균 소득의 외벌이 120% 맞벌이 130% 이하 지만
2021년부터는 외벌이 140% 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화됩니다
공공주택도 외벌이 100% 맞벌이 120% 이하에서 외벌이 130% 맞벌이 140% 이하로 높아집니다
생애최초 특별공급 소득 기준도 완화됩니다
현재 공공원 도시근로자 월평균 소득의 100% 민영원 130% 이하인데요 2021년부터는 공공원 130% 이하
그리고 민형은 160% 이하까지 완화됩니다
특별공급 내에서 일반 공급 물량도 확대됩니다
현재는 신혼 특공에 경우에는 물량의 75%를 소득 요건 100% 이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만 이 비율이 2021년부터는 70% 로 줄어들고 대신 상위 소득에 해당되는 1번 공급 비율이 30% 늘어납니다
생애최초 특별공급도 우선공급 10% 일반공급 30% 로 공급됩니다
마지막으로 전매제한 위반에 대해서도 강화됩니다
2020년까지는 위장전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 만들어서 질서를 교란시킨 경우만 청약 금지 불이익을 줬습니다만 2021년 2월 19일부터는 분양권 전매제한을 위반하거나 알선한 사람도 적발된 날부터 향후 10년간 청약 자격이 제한됩니다
여기까지 1가구 2 주택 세금 관련 개정 문제를 다루어 봤는데요
요약하자면 세금 더 걷어가겠다는 내용입니다.
따라서 더 주의하고 공부해서 세금폭탄 피하고 절세할 수 있는 부분은 절세할 수 있도록 합시다
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