1가구 1 주택 양도소득세
- 2021년 양도소득세 수정안
- 1가구 1 주택자 9억 원 초과 양도세 적용
- 1가구 1 주택 양도소득세 계산
- 1가구 1 주택 양도소득세 절세하기
예전에는 집값 9억이 넘어가는 세대가 많지 않았는데 지금 수도권에 입지 좋은 웬만한 아파트는 다 9억이 넘어갔죠
9억 원 이상 양도소득세 생각을 안 할 수가 없습니다. 9억까지 비과세인 건 알겠는데 나머지 초과 금액에 대한 양도세 얼마나 나올지 궁금하시죠?
양도소득세 비과세 현재 1 주택자에 한해서 비과세 요건을 충족하면 양도세 비과세를 받을 수 있는데요
2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에서 주택을 사면 2년 거주와 함께 2년 보유 조건을 모두 충족해야만 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
하지만 양도금액전체가 비과세가 되지는 않습니다.
비과세 기준은 실거래가 기준 9억 원까지만 적용이 되는데요
나머지 초과분은 어떻게 될까요? 1 주택자라도 9억 원이 넘어가게 되면 9억 원이 넘는 초과분에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다. 그럼 9억 원이 넘는 초과분에 대한 세금은 어떻게 될까요?
함께 예시를 들어 설명해 보겠습니다.
예를 들어 아파트를 5억원에 사서 2년 거주, 보유를 하고 12억 원에 매도했다고 가정해 보겠습니다.
이를 계산하는 공식이 있는데요
양도 시세차익(양도가액 12억 - 취득가액 5억) x (양도가액 12억 - 9억)/양도가액(12억)
7억 x 3억 = 21억/양도가액(12억)
과세구간 : 1억 7500만원
여기에 일반세율 양도소득세 구간으로 계산을 하면 되는데요
더 정확하게 계산을 하자면
양도차익(양도가액 12억 - 취득가액 5억 - 필요경비(예시): 취득세 550만 원, 중개수수료 200만 원)
12억 - 5억 - 750만 원 + 6억 9250만 원
양도차익 x (양도가액 12억 - 9억)/양도가액(12억)
6억 9250만 원 x 3억 = 21억/양도가액(12억)
양도차익 : 1억 7300만 원
양도차익(1억 7300만 원) - 기본공제 250만 원 = 1억 7050만 원
과세구간 1억 7050만 원 x 38% = 6479만 원 - 누진 공재 1940만 원
= 양도세 45.390.000원 + 지방소득세 4.539.000원(양도세의 10%)
세금 합계 : 49.929.000원
세금을 줄일 수 있는 방법
길게 보유를 해서 장기보유 특별공제를 받는 방법이 있는데요
장기보유 특별공제는 3년 이상 보유한 부동산을 팔 경우에 양도차익에서 일부를 차감해 주는 건데요
1년당 8%씩 최대 80%까지 공제해 줍니다.
방금 전 예시로 3년 이상 보유했을 때 공제 계산
양도차익 : 1억 7300만 원
장기보유 특별공제 24% 적용
양도차익 1억 7300만 원 x 24% = 4152만 원(공제액)
1억 7300만 원 - 4152만 원 = 1억 3148만 원
과세구간 1억 3148만 원 x 35%(양도소득세 기본세율) = 4600만 원 - 누진공제 1490만 원 = 3110만 원
= 양도세 31.100.000만 원 + 지방소득세(양도세 10%) 3.110.000만 원
세금 합계 : 34.210.000원
2년만 보유했을 경우 5천만 원 정도 나왔고 3년 보유했을 때는 3400만 원 정도로 1500만 원의 절세를 할 수 있습니다.
하지만 아쉽게도 조정지역 다주택자는 이 사항에 해당이 되지 않습니다. 1가구 1 주택자에 한해서만 적용이 되는데요
주의할 점
2021년 1월 1일 양도분부터 9억 초과 1 주택자는 장기보유 특별공제를 받으려면 2년 거주 필수
1가구 1 주택자, 조정지역 다주택자 등 양도소득세 계산 시 2021년 1월 1일 취득분부터 주택수를 포함할 때 분양권도 주택수에 포함된다는 것
비조정대상지역에 있는 분양권일 경우 고가주택 양도 시에 주택수에 포함이 되지 않기 때문에 걱정하지 않아도 된다는 것
오늘은 여기까지 1가구 1 주택자 양도소득세에 대해 알아보았는데요
주의해서 세금폭탄 맞지 말고 미리 대비해 두어야 합니다
★긴 글 읽어 주셔서 감사합니다
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